Даже Путина достал рост цен на недвижимость! Итоги года от Смирнова. Что будет с ценами в 2021 году?

КАК ПОМЕНЯЛАСЬ СТРАТЕГИЯ ПРОДАЖИ НОВОСТРОЕК?

До 1 июля 2019 года застройщики привлекают деньги дольщиков на свой расчетный счет. Фактически дольщик за свой счет кредитовал строительство жилого комплекса вместо банка. Для этого застройщик на всех стадиях завлекал дольщика в стройку тем, что разделит с ним часть прибыли. Поэтому чем раньше была стадия строительства, тем большую скидку «рисовали» застройщики.

Я не оговорился, Застройщик рисовал цены. Хозяину строительной компании надо было убедить дольщиков, что рост цены есть. Поэтому чаще всего при старте строительства анализировались цены на готовое жилье в районе и от этой цены давалась скидка. К примеру, если цена метра квадратного в районе была 150000 рублей, то на старте застройщик давал цену 110000 за метр, обещая рост. Там где действительно проекты достраивались участники ранней стадии строительства выгоду при перепродаже 30%.

В 2018 году банки решили, что они прекрасно сами «заработают» на стройке. Поэтому проллобировали закон, который использует проект на стадии строительства, если не проектное финансирование банков. У застройщика остался выбор: строить за счет и продавать готовые квартиры после завершения строительства, строить по новым правилам.

Новые правила таковы: застройщик открывает кредитную линию и строит за счет банка, деньги дольщика лежат на условном депонировании счету в банке и попадут к застройщику после завершения строительства. ТО ЕСТЬ, пока застройщик строит ему ни тепло, ни холодно, продаст ли он много квартир. Ему гораздо важнее получить большую дельту по формуле:

Цена продажи - (Себестоимость строительства +% по кредиту банку) = Прибыль от стройки

При таком подходе, чем выше цена продажи, тем лучше. Не то что скидку нельзя давать, надо все время до максимума подавать цену, так как деньги от продажи заморожены в банке на 1-2 года, а за это время их «сожрет инфляция» и «курсовая разница». Поэтому застройщики с 1 июля 2019 года стали дружно поднимать цены. Они понимают, надо найти ЦЕНУ, ПРИ КОТОРОЙ ПЕРЕСТАНУТ ПОКУПАТЬ, значит это максимум. А уж потом от этой цены всегда МОЖНО ДАТЬ СКИДКУ. Наши испуганные граждане, не понимая, что правила игры изменились побежали все сметать. Полагая, что цены растут из-за спроса. Но! Спрос остался в 2020 году на том же уровне, что доказала статистика сделок. Купили квартир в новостройках в Москве и Новой Москве столько же, сколько их купили в 2019 году. То есть цены разогнали искусственно, это не обосновано рыночными механизмами и спросом.

Когда можно рассчитывать на скидки? ТЕПЕРЬ СКИДКИ застройщик будет давать не на старте строительства, а ближе к СДАЧЕ ОБЪЕКТА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ. То есть скидки на объекты мы увидим в 2022 году. Когда новые объекты будут вводиться в эксплуатацию. Чуть ниже я покажу, как и введенным апартаментным комплексах сейчас тоже дают рекордные скидки.

Эпизоды:

00: 00 В этом выпуске вы узнаете!

05:58 Какой прогноз давал Смирнов весной 2020?

09:37 Какие факторы влияют на цены в 2020 году?

16:33 Что скупало население в 2020 году?

20:12 Циклы кризисов на рынке недвижимости

22:33 Растет ли спрос на недвижимость?

30:25 Чем обоснован рост средней цены?

35:43 Какие площади покупали в 2020 году в Москве?

38:36 Какие площади покупали в 2020 году в СПб?

42:56 Как поменялся подход к инвестициям в Новостройки?

45:12 Примеры удачных и неудачных ЖК с точки зрения перспективы

52:50 Разбор цен на вторичке на примере Новой Москвы

54:50 Разбор цен на вторичке на примере

01:07:08 Что сейчас с запросами собственников в Циане?

01:15:30 Что искажает статистика Росреестра?

01:17:30 Прогноз спроса и цен на начало 2021 года!