Страсти по ипотеке / Бум жилищного кредитования / Продлят ли льготную ставку 6,5%?

В 2020 году банки выдали 1,8 миллиона жилищных кредитов. Рост к 2019 году - 35%. Объём в деньгах составил 4,5 триллиона рублей. Эта сумма на 51% больше, чем годом ранее. Коронакризис не помешал нашим гражданам улучшать жилищные условия. Я не зря в начале программы вспомнил про падение доходов. В 2015 году Россия тоже переживала трудности. Были введены санкции, подешевела нефть, ослабел рубль. Финансовая система оказалась к этому не готова. Динамика доходов населения ушла в отрицательную зону. Попутно упал и спрос на жильё. Рынок провалился. Цена квадратного метра снизилась на 0,4%.
В 2020 году проблемы были намного сильнее.Кризис был не внутрироссийский, как в 2015-м, а глобальный. Нефть падала ещё глубже. По WTI фьючерсы дешевели даже до отрицательных значений. Но цены на первичном рынке недвижимости продолжили весёлое шествие вверх.
Это произошло в первую очередь из-за льготной ипотеки. 6,5% - в наших реалиях по-настоящему низкая ставка. Многие россияне подумали «была-не-была», и взяли квартиру в ипотеку. Тем более, что государство в лице Центрального банка в году предпринимало решительные меры, чтобы не допустить массовых дефолтов у заёмщиков. Коммерческим банкам было рекомендовано всячески идти навстречу клиентам. Давать им отсрочки, кредитные каникулы, идти на реструктуризацию и другие льготы. Так что на стороне спроса в целом был порядок.
А вот предложение подкачало. В России в прошлом году в эксплуатацию меньше жилой площади, чем годом ранее. На всю страну - 42,4 миллиона квадратных метров. Падение на 2,5% по сравнению с 2019 годом. Из-за проблем, связанных с пандемией, замедлилась или была отложена на потом реализация многих проектов. Плюс, некоторые застройщики не смогли приспособиться к новой системе эскроу-счетов и ушли с рынка. Желание людей купить было сильным, а возможности застройщиков продать уменьшились. Из-за этого цены поползли вверх.
То, что квартиры в России дорожают быстрее инфляции, заметили на самом высоком уровне. Владимир Путин на днях дал поручение Федеральной Антимонопольной Службе изучить эту проблему. Поможет ли это сбить цены - не ясно, ведь у застройщиков своя правда. Высокого спроса со стороны населения у них хватало эти причины задирать ценник. Переход на эскроу-счета привёл к тому, что теперь компании строят многоквартирные дома в кредит, платят банку проценты. Доступ к деньгам покупателей они получат только в конце, когда всё сделают. Доллар в прошлом году подорожал, значит импортная составляющая в расходах девелоперов тоже увеличилась. Цены на чёрные металлы бьют рекорды, а это - важная часть расходов. Из-за перекрытия границ в Россию не смогли приехать мигранты, которых трудится дёшево, и так далее.
Президент продлить программу льготной ипотеки до 2024 года, но уже сейчас на этот счёт серьёзная дискуссия. Глава Центрального банка Эльвира Набиуллина считает, что массовую раздачу дешёвых жилищных кредитов надо прекратить. Эта мера поддержки должна быть точечной в адрес только тех семей, которые в ней нуждаются. У этой точки зрения есть резон. В России появилось много квартирных агентов. Это люди, которые покупают жильё не ради того, чтобы в него заселяться, а для сдачи в аренду. То есть смотрят на него как на источник дохода. Плюс, они надеются на дальнейший рост цен. Тогда в будущем они могут продать свой актив дороже. Покупки жилья со стороны квартирных гонят цены и дальше вверх.
Многие предприимчивые люди покупают квартиру в ипотеку, селят в нее арендаторов и из их денег гасят долг банку. В, когда жилищные займы доступны, а ставки низкие, это вполне рабочая схема. Не всегда, но чаще и чаще платёж от квартирантов покрывает всю сумму. ВТБ сделал такой расчёт по Москве. Площадь квартиры 52 квадратных метра, стоимость 11 миллионов рублей. С жильцов хозяин берёт в месяц 52-55 тысяч рублей. А отдаёт банку всего 40 тысяч. То есть квартира не только сама себя окупает, но ещё и сверху кое-что остаётся.
Так что программа льготной ипотеки в России скорее всего продлят, но внесут существенные коррективы. Круг виновных участников будут ограничивать. Сейчас дискуссия на этот счёт ещё продолжается, решения пока не принято, но всё идёт именно к такому варианту. Напомню, что программа жилищного кредитования под 6,5% истекает к 1 июля текущего года. Как известно, программа будет работать дальше.